Aluguel sobe 82,7% em 5 anos e transforma o imóvel compacto no principal ativo de renda no Brasil

Estudo inédito do Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB), do Sistema COFECI-CRECI e operado pela FEPESE, revela que o custo do financiamento na casa dos 24% ao ano transferiu famílias do mercado de compra. O cenário superaqueceu a locação e substituiu o comprador tradicional pelo investidor, que passou a tratar o imóvel como produto financeiro.

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma reconfiguração ditada pelo encarecimento do capital. Com o crédito restrito e os juros pressionados, a classe média perdeu a capacidade de assinar contratos de financiamento habitacional, sendo forçada a estender sua permanência no aluguel. A consequência imediata desse represamento é um choque de preços sem precedentes no mercado de locação e uma mutação estrutural na própria função do imóvel. Esta foi a análise dos especialistas da Fundação de Pesquisas e Estudos Socioeconômico (FEPESE)  em seu levantamento inicial ao Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB) — consórcio de inteligência de dados, do Sistema COFECI-CRECI.

Entre 2020 e março de 2026, o valor do metro quadrado residencial para locação acumulou uma alta de 82,7% no país. No mesmo período, a valorização do metro quadrado para venda subiu 41%.

"A inflação do aluguel crescendo ao dobro da velocidade da venda evidencia que muitas  famílias que tradicionalmente migrariam para a casa própria adiaram a aquisição, inflando a demanda por locação em um mercado com oferta limitada", explica o diretor geral do OIB e diretor do Sistema COFECI-CRECI Celso Pereira Raimundo. 

Embora as taxas nominais de financiamento orbitem a casa dos 12% ao ano, o custo efetivo da operação é muito mais alto. Em março de 2026, o ICC-Habitação — indicador que mede o custo médio real do crédito contratado — atingiu a marca de 24,1% ao ano. Esse peso adicional, composto por prêmios de seguro, tarifas de avaliação e encargos embutidos, diminui a capacidade de pagamento das famílias e inviabiliza a aprovação das parcelas.

Dessa forma, o mercado ajustou suas pranchetas e encontrou um novo protagonista: o investidor capitalizado.

O imóvel de um ou dois dormitórios deixou de ser comercializado exclusivamente como um "teto" para concorrer com produtos do mercado financeiro. O investidor de varejo percebeu a assimetria: se a demanda por aluguel aumentou, comprar apartamentos compactos bem localizados se tornou uma das formas mais eficientes de capturar rentabilidade” explica Celso Pereira Raimundo.

A tipologia compacta atende perfeitamente a essa tese de investimento. O OIB confirmou que os imóveis de dois dormitórios concentraram 69% das aquisições residenciais em 2025, assumindo o posto de produto hegemônico do país pela sua alta liquidez.

Quando a lupa é colocada sobre o valor patrimonial, a rentabilidade dos compactos fica ainda mais aguda. Em março de 2026, os apartamentos de um dormitório registraram os preços médios mais altos do mercado nacional: R$ 11.848 por metro quadrado para venda e R$ 69,93 por metro quadrado para locação.

Para Sidnei Rodrigues, gerente geral do OIB, da FEPESE, a leitura do setor não se restringe mais à vitrine dos preços. "Os dados mostram que a demanda habitacional continua ativa, mas mudou de mãos e de propósito. Quando o custo efetivo do financiamento afasta a família da compra, ela permanece na locação. É essa migração que explica a pressão sobre os aluguéis e atrai o investidor que busca renda mensal recorrente."

"O papel do Observatório Imobiliário Brasileiro é transformar dados pulverizados em inteligência estratégica. Quando mapeamos matematicamente que a função do imóvel e o perfil de quem compra mudaram, entregamos à indústria e aos formuladores de políticas públicas uma ferramenta de análise real sobre a economia do país", conclui Celso Pereira Raimundo, diretor-geral do OIB e diretor do Sistema COFECI-CRECI.