Como a Selic impulsionou o imóvel de dois quartos e reconfigurou o padrão do luxo nacional

Estudo inédito do Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB) revela que o crédito restrito fez os dois dormitórios dominarem 69% das vendas. No topo da pirâmide, a queda estatística dos quatro quartos mostra uma nova tendência: menos portas e suítes amplas.

A matemática do mercado imobiliário brasileiro é ditada simultaneamente pelo custo do capital e por uma mudança estrutural no comportamento de consumo. Se para a classe média o avanço da taxa Selic forçou um encolhimento das metragens, no mercado de alta renda a transformação não foi financeira, mas arquitetônica.

É o que atesta o estudo Panorama Macroeconômico e Impacto no Imobiliário, o primeiro levantamento do Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB) desenvolvido pela Fundação de Pesquisas e Estudos Socioeconômicos (FEPESE) para o Conselho Federal de Corretores de Imóveis, o Sistema COFECI-CRECI. Os dados revelam que as unidades de dois quartos concentraram massivos 69% de todas as aquisições residenciais no Brasil ao longo de 2025. O protagonismo dessa tipologia é bem superior às demais fatias do mercado: imóveis de três dormitórios responderam por 19,5% das vendas, seguidos pelas unidades de um dormitório (8,4%) e pelas plantas de quatro quartos ou mais (3,2%).

A metodologia FEPESE

O levantamento marca a primeira fase de coleta de informações do mercado imobiliário conduzida pela FEPESE, cujos trabalhos de campo e consolidação tiveram início em fevereiro deste ano.

Os resultados se baseiam no cruzamento de pesquisas e séries históricas de órgãos oficiais combinadas com dados primários extraídos diretamente das pontas da operação: empresas incorporadoras e corretores de imóveis de todo o país.

O "Efeito Downgrade" 

Entre 2024 e 2025, o volume total de imóveis adquiridos no país recuou 5,3%. Nesse intervalo, a comercialização de unidades de quatro dormitórios caiu 19,8%, e a de três quartos recuou 15,3%. Na contramão, as vendas de dois dormitórios permaneceram praticamente imunes, com uma variação imperceptível de -0,2%.

Para Celso Pereira Raimundo, diretor-geral do OIB e diretor do Sistema COFECI-CRECI, o dado reflete o pragmatismo do brasileiro diante do crédito. “Em um ambiente de financiamento mais caro, a família não desiste da compra, mas adapta o seu poder de aquisição. O imóvel de dois dormitórios equaliza funcionalidade e uma parcela que cabe no orçamento. Além disso, se tornou o motor de liquidez para o investidor que busca renda via locação", analisa.

Esse ajuste financeiro encontra respaldo na nova demografia. O número médio de moradores por domicílio no Brasil caiu de 3,0 pessoas em 2018 para 2,7 em 2025. Famílias menores exigem menos espaço, o que justifica a queda na área total dos imóveis transacionados, que recuou cerca de 21% desde 2021 (fechando 2025 com uma mediana de 74,1 m² de área total).

O falso declínio dos 4 quartos: a reconfiguração do luxo

Se na base e no meio da pirâmide a redução de quartos é ditada pelo bolso, no topo da cadeia a leitura é oposta. A retração de 19,8% na venda de imóveis de quatro dormitórios reflete uma reconfiguração no design e no estilo de vida da elite brasileira.

O consumidor premium atual trocou a quantidade de cômodos pela amplitude dos espaços integrados. Em vez de comprar plantas fragmentadas em quatro quartos tradicionais, o mercado de alta renda — especialmente em polos de valorização extrema — passou a demandar apartamentos com metragens grandes (acima de 150m²), porém configurados com apenas três ou até duas macrossuítes.

O novo padrão do luxo exige livings maiores para convivência social e suítes master com a metragem e o conceito de spas privativos, abrigando closets duplos e salas de banho.