Nova nota fiscal para venda de imóveis será obrigatória a partir de dezembro

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NF-e ABI passa a registrar eletronicamente operações de alienação de bens imóveis e integra as mudanças trazidas pela reforma tributária. Empresas do regime regular começam em 1º de dezembro de 2026, e optantes pelo Simples Nacional, em 1º de janeiro de 2027. Setor discute adaptação dos sistemas, regras de transição e impactos sobre incorporações, loteamentos e distratos.

O mercado imobiliário terá uma nova obrigação fiscal a partir de 1º de dezembro de 2026. A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), criada na reforma tributária, será usada para registrar digitalmente operações de alienação de imóveis. Nessa data, a exigência vale para empresas do regime regular do IBS e da CBS, como incorporadoras e loteadoras. Os optantes do Simples Nacional passam a emitir o documento em 1º de janeiro de 2027, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.

A implantação foi debatida na quinta-feira (17), em live promovida por CBIC, ABRAINC, AELO e Secovi-SP. Representantes da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS apresentaram orientações sobre emissão, regras de transição e adaptação das empresas ao novo sistema.

A nova sistemática envolve particularidades importantes do mercado imobiliário. Entre os pontos discutidos estão operações realizadas ao longo de 2026, empreendimentos submetidos ao Regime Especial de Tributação (RET), distratos, redutores previstos na legislação e valores de referência dos terrenos. Entidades do setor pedem mais prazo de adaptação, principalmente para empresas de menor porte, diante da necessidade de adequar sistemas internos às novas exigências fiscais.

"Estamos diante de mais uma etapa da transformação do ambiente imobiliário brasileiro, em que informações fiscais, cadastrais e transacionais passam a estar cada vez mais integradas. Para os profissionais do mercado, acompanhar essas mudanças é fundamental porque elas interferem na documentação das operações, na segurança das negociações e na orientação prestada aos clientes", afirma Celso Pereira Raimundo, diretor-geral do Observatório Imobiliário Brasileiro.

A NF-e ABI amplia a digitalização das informações relacionadas às transações imobiliárias e tende a aumentar a padronização dos registros fiscais do setor. Para incorporadoras, loteadoras e demais empresas alcançadas pelas novas regras, os próximos meses serão de preparação dos sistemas e revisão de procedimentos. Para o mercado como um todo, a mudança reforça um movimento de maior integração de dados e rastreabilidade das operações, e torna o domínio das novas regras cada vez mais relevantes para a atuação profissional.