Reforma Tributária muda eixo logístico e acelera locação de galpões próximos a capitais

Nova regra tributária reduz vantagem logística de regiões periféricas, pressiona ocupação em áreas próximas aos grandes centros e intensifica a disputa por galpões bem localizados, em um cenário de vacância baixa, alta de aluguéis e reconfiguração dos fluxos de distribuição no país.

O estoque de condomínios logísticos no Brasil alcançou 43,7 milhões de metros quadrados em 2025, um avanço de 8% ante o ano anterior. A taxa de vacância fechou em 7,3%, impulsionada por operadoras logísticas e e-commerce, que respondem por dois terços das locações.

A transição da cobrança de impostos da origem para o destino elimina a vantagem de manter centros de distribuição afastados. O ganho tributário deixa de compensar os custos elevados de transporte. As empresas recalculam operações e iniciam uma disputa por polos colados aos principais eixos de consumo para reduzir despesas de frete.

A lógica de localização torna-se estritamente técnica, baseada na eficiência operacional e no custo total. "A combinação de vacância historicamente baixa e crescimento dos aluguéis acima da inflação coloca o setor no centro das estratégias", afirma João Teodoro, presidente do Sistema COFECI-CRECI.

Por outro lado, João Teodoro explica que a baixa disponibilidade de áreas nas regiões metropolitanas e portuárias cria um efeito cascata no mercado imobiliário. Sem espaço nos grandes centros, operadores logísticos e varejistas tendem a transferir a demanda para regiões secundárias. Outro fator de decisão passa a ser a infraestrutura de alto padrão, exigida para garantir a segurança e a tecnologia de grandes volumes de carga.

“O corretor que mapear esses novos eixos de condomínios tecnológicos sairá na frente na captação de grandes locatários”, finaliza.

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